Kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance 2026: postupak, porezi i prihod od izdavanja
Kako stranci kupuju stanove i kuće u Crnoj Gori 2026: pravila vlasništva, cijene po regionima, porez na promet, provjera u katastru, agencijska provizija i oporezivanje prihoda od zakupa.
Autor Montenext · Objavljeno 13. septembar 2026. · Ažurirano 19. septembar 2026. · 3 min čitanja
Kupovina nekretnine u Crnoj Gori jedna je od rijetkih investicija na Jadranu gdje stranac može biti upisan kao vlasnik na svoje ime, plaćati u eurima i posmatrati kako se zemlja približava članstvu u EU. Cijene su 2026. i dalje znatno ispod Hrvatske i Italije, ali tržište nije ujednačeno: stan sa pogledom na more u Budvi i porodična kuća kod Podgorice dva su različita proizvoda sa različitim porezima i prinosima. Ovaj vodič donosi brojke i postupak koji prolazimo sa klijentima.
Mogu li stranci biti vlasnici nekretnine u Crnoj Gori?
Da. Strana fizička lica mogu kupiti stanove, kuće i većinu gradskog građevinskog zemljišta na svoje ime. Ograničenja važe za poljoprivredno zemljište, šume i zemljište uz granicu i obalu, a ona se po pravilu rješavaju kupovinom preko crnogorske firme. Vlasništvo nad nekretninom je ujedno priznat osnov za privremeni boravak, ali taj put ne daje pravo na rad, zbog čega osnivači najčešće kombinuju nekretninu sa dozvolom preko firme.
Koliko košta kvadrat nekretnine u 2026?
| Lokacija | Uobičajena cijena po m² | Napomena |
|---|---|---|
| Budva, Tivat, Kotor, Herceg Novi (primorje) | 2.000 do 3.500 € | Pogled na more i novogradnja na vrhu raspona |
| Bar i Ulcinj (južno primorje) | 1.500 do 2.500 € | Niža ulazna cijena, rastuća tražnja za zakup |
| Podgorica, centralne zone | 2.000 do 2.500 € | Cjelogodišnje tržište zakupa, poslovni zakupci |
| Podgorica, prigradska naselja | 1.300 do 1.700 € | Porodični stanovi, 10 minuta od centra |
| Nikšić i sjever | 900 do 1.300 € | Najniže cijene, planinski turizam u Kolašinu i na Žabljaku |
Cijene na primorju osciliraju sa sezonom i sa dinamikom prodaje novih projekata. Podgorica nudi stabilnije prinose jer su zakupci firme i javne institucije, a ne turisti.
Kako izgleda postupak kupovine?
- Pretraga direktno kod vlasnika: kontaktiramo vlasnike i investitore bez agencijske provizije, što obično štedi 3% do 5%
- Provjera u katastru: vlasništvo, hipoteke, tereti, građevinske dozvole i eventualne nelegalne dogradnje
- Rezervacija i predugovor: obično uz kaparu od 10% po pisanom ugovoru
- Notarski kupoprodajni ugovor: potpisuje se pred crnogorskim notarom, uz sudskog tumača ako ne čitate crnogorski
- Upis novog vlasnika u katastar i plaćanje poreza na promet
Naša usluga savjetovanja za nekretnine i investicije pokriva svaki korak, od prvog razgledanja do upisanog vlasništva.
Koji porezi se plaćaju pri kupovini i držanju nekretnine?
- Porez na promet nepokretnosti: progresivan, počinje od 3% ugovorene cijene za postojeće nekretnine
- PDV na novogradnju: obračunava investitor umjesto poreza na promet
- Godišnji porez na nepokretnost: određuje opština, obično 0,25% do 1% tržišne vrijednosti
- Notarske i katastarske takse: obično nekoliko stotina eura, zavisno od cijene
Kupci treba da planiraju oko 4% do 6% cijene za poreze i takse kod postojeće nekretnine.
Kako se oporezuje i vodi prihod od izdavanja?
Prihod od zakupa ostvaren u Crnoj Gori oporezuje se u Crnoj Gori bez obzira na to da li je vlasnik rezident ili ne. Kratkoročno turističko izdavanje dodatno zahtijeva registraciju i naplatu boravišne takse. Za vlasnike koji žive u inostranstvu vodimo cijeli ciklus: oglašavanje, ugovore, prijavu gostiju, fakturisanje, poreske prijave i održavanje. Bruto prinosi u 2026. obično su 5% do 7% na primorju u dobroj sezoni i 4% do 6% u Podgorici tokom cijele godine.
Kupiti kao fizičko lice ili preko firme?
| Situacija | Preporuka |
|---|---|
| Jedan stan za sopstvene potrebe | Lično vlasništvo je jednostavnije |
| Više jedinica za izdavanje | Crnogorska firma pojednostavljuje fakturisanje, PDV i troškove |
| Poljoprivredno ili ograničeno zemljište | Vlasništvo preko firme je obično obavezno |
| U kombinaciji sa boravišnom i radnom dozvolom | Put preko firme pokriva oboje |
Prije kupovine modeliramo obje opcije, jer odgovor zavisi od toga koliko nekretnina planirate da držite i da li ćete živjeti u Crnoj Gori.
Kupovina nekretnine u Crnoj Gori: počnite provjerom u katastru, ne razgledanjem
Pošaljite nam oglas ili region koji razmatrate. Provjeravamo vlasništvo, procjenjujemo poreze i takse i, ako želite, pregovaramo direktno sa vlasnikom. Prve konsultacije su besplatne na WhatsApp-u ili preko kontakt stranice.
Napisao tim Montenext
Sertifikovane crnogorske računovođe, savjetnici za nekretnine i investicioni konsultanti iz Podgorice od 2015. Svaki vodič odražava pravila koja primjenjujemo za sopstvene klijente.