Porez na kapitalnu dobit 2026: nekretnine, udjeli

Klijent koji je 2017. kupio stan uz more u Tivtu i prodao ga ove godine ostvario je lijepu dobit, a prvo pitanje bilo je koliko će od nje uzeti Crna Gora. Odgovor uređuje porez na kapitalnu dobit u Crnoj Gori: 15% na dobit za fizičko lice, obračunato kao prodajna cijena umanjena za dokumentovanu nabavnu cijenu i ulaganja. Stopa je ravna, ali osnovica je mjesto gdje prodavci ili uštede ili izgube novac. Ovaj vodič objašnjava obračun za nekretnine, udjele i poslovnu imovinu, oslobođenja koja postoje i korake prijave.

Šta se smatra kapitalnom dobiti u Crnoj Gori?

Kapitalna dobit nastaje kada prodate ili na drugi način uz naknadu prenesete nekretninu, udjele u firmi, hartije od vrijednosti ili određena druga imovinska prava, a cijena premašuje vaš trošak. Dobit je pozitivna razlika; gubitak je negativna. Obaveza se primjenjuje na fizička lica kroz porez na dohodak i na firme kroz porez na dobit, sa različitom mehanikom za svako.

Za fizička lica osnovica za porez na kapitalnu dobit u Crnoj Gori je prodajna cijena umanjena za nabavnu cijenu i za dokumentovane troškove vezane za kupovinu, ulaganje i prodaju imovine. Nabavna cijena je cijena iz vašeg ugovora o kupovini. Tamo gdje ste imovinu naslijedili ili dobili na poklon, vrijednost evidentirana pri tom ranijem prenosu postaje vaša polazna tačka.

Imovina u vlasništvu firme ne oporezuje se posebno pri prodaji. Dobit je jednostavno dio dobiti firme za godinu i oporezuje se po stopama poreza na dobit, nakon prebijanja eventualnih gubitaka. Ta razlika određuje izbor između držanja nekretnine lično ili preko d.o.o., što procjenjujemo u okviru usluga za nekretnine u Crnoj Gori.

Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit od nekretnine u Crnoj Gori?

Obračun je aritmetika čim su dokumenta na mjestu:

Stavka	Primjer u ciframa
Prodajna cijena iz ovjerenog ugovora	250.000 eura
Nabavna cijena iz prvobitnog ugovora	170.000 eura
Dokumentovani troškovi kupovine, kao što su porez na promet i notarske naknade plaćene pri kupovini	7.000 eura
Dokumentovani troškovi ulaganja sa fakturama	18.000 eura
Oporeziva dobit	55.000 eura
Porez na kapitalnu dobit po stopi od 15%	8.250 eura

Svaka stavka u koloni odbitaka traži dokument: stari ugovor, dokaz o plaćanju, rješenje o porezu na promet, fakture izvođača. Gotovinska renoviranja bez faktura ne smanjuju osnovicu. Prodavci koji su čuvali svoju dokumentaciju plaćaju porez na stvarnu dobit; prodavci koji nisu plaćaju porez na veći iznos.

Prodajna cijena je ona iz ugovora, a notar prijavljuje svaki prenos Poreskoj upravi, koja i sama ima pregled tržišnih vrijednosti iz postupka poreza na promet. Potpisivanje ugovora ispod tržišne cijene da bi se smanjio porez na kapitalnu dobit od nekretnine u Crnoj Gori stvara problem za kupčevo rješenje o porezu na promet i za prodavca kasnije, pa to ne savjetujemo već iz praktičnih razloga.

Koje prodaje su oslobođene ili povoljno tretirane?

Crna Gora nekoliko prenosa tretira izvan redovne obaveze. Oni koji se u našoj praksi najčešće javljaju su:

• Prenosi između supružnika i između roditelja i djece, uključujući poklon
• Nasljeđe, koje se obrađuje po sopstvenim pravilima, a ne kao prodaja
• Prenosi učinjeni u okviru razvoda braka
• Određene razmjene imovine gdje novac ne mijenja vlasnika, a vrijednost je jednaka

Svaka od ovih ima uslove o srodstvu, dokumentima i ponekad roku, pa oslobođenje potvrđujemo prije potpisivanja ugovora, a ne nakon. Porodični prenos koji je strukturiran kao obična prodaja gubi povoljan tretman iako su strane u srodstvu.

Prodavci pitaju i o oslobođenju za primarno stanovanje kakvo je uobičajeno u zapadnoj Evropi. Crnogorska pravila o tome su uža, a da li konkretan dom ispunjava uslove provjerava se od slučaja do slučaja prema istoriji prijave prebivališta i vremenu koje je vlasnik stvarno tu živio.

Kako se oporezuje dobit od udjela u crnogorskoj firmi?

Prodaja vaših udjela u d.o.o. je kapitalna dobit za vas kao fizičko lice: 15% na prodajnu cijenu umanjenu za ono što ste uložili, uključujući osnivački kapital koji ste unijeli i sve dokumentovane dodatne uloge. Prodaja se sprovodi ovjerenim ugovorom o prenosu udjela i registruje u Centralnom registru privrednih subjekata, pa je Poreska uprava vidi.

Dvije planske tačke su bitne. Prvo, pozajmice koje je vlasnik dao firmi vraćaju se kao pozajmice, ne prodaju se kao udjeli, i izvan su dobiti ako su dokumentovane. Drugo, tamo gdje udjele drži holding firma umjesto lično, dobit se oporezuje na nivou firme i može se reinvestirati bez sloja ličnog poreza. To je jedan od razloga zašto vlasnici koji planiraju izlazak postave holding strukturu rano, a ne u godini prodaje.

Hartije od vrijednosti kojima se trguje na berzi prate isto pravilo od 15% za fizička lica, uz brokerske izvode kao dokaz o trošku i prodajnoj cijeni.

Šta plaćaju nerezidenti kada prodaju u Crnoj Gori?

Nerezident koji prodaje crnogorsku nekretninu ili udjele u crnogorskoj firmi plaća porez na kapitalnu dobit u Crnoj Gori ovdje po stopi od 15% na dobit, jer imovina ima izvor u Crnoj Gori. Nerezident zatim prijavljuje prodaju kod kuće, gdje ugovor ili domaći zakon obično priznaju crnogorski porez. Većina crnogorskih ugovora daje državi u kojoj se nekretnina nalazi prvo pravo da oporezuje dobit od te nekretnine, pa crnogorski porez rijetko ostaje neiskorišćen.

Praktična razlika za nerezidente je proceduralna. Treba im crnogorski poreski identifikacioni broj, u mnogim slučajevima lokalni bankovni račun za prihod od prodaje i zastupnik koji podnosi prijavu u aprilu. Notari i banke kupaca na ovo su navikli i predmet je rutinski kada se pripremi unaprijed. Za širi pregled kako rezidentnost utiče na vašu poresku poziciju, pogledajte naš vodič o poreskoj rezidentnosti u Crnoj Gori.

Kako se porez na kapitalnu dobit odnosi prema porezu na promet i PDV-u?

Tri poreza sreću se pri prodaji nekretnine i padaju na različite ljude. Kupac plaća porez na promet nepokretnosti za polovnu nekretninu, ili PDV za novogradnju kupljenu od investitora. Prodavac plaća porez na kapitalnu dobit na dobit. Kupčev porez na promet plaćen prije više godina postaje dio prodavčeve nabavne cijene kada taj kupac kasnije proda, zbog čega je važno čuvati rješenje o porezu na promet.

Prodavac koji je PDV registrovana firma možda mora da obračuna PDV na prodaju određenih nekretnina, a to mijenja kupčevu poziciju. Prodavci koji drže nekretninu u firmi zato provjeravaju PDV status imovine prije nego što je oglase. Naše kolege detaljno pokrivaju kupčevu stranu poreza na promet; ovdje je poenta jednostavno da su prodavčeva dobit i kupčev porez na promet odvojene obaveze iz istog ugovora.

Kako i kada prijavljujete dobit?

Fizičko lice prijavljuje kapitalnu dobit u godišnjoj prijavi poreza na dohodak, koja dospijeva do kraja aprila u godini nakon prodaje, i plaća porez po rješenju. Kod notara se ne plaća ništa. Prijava objedinjuje dobit, sve druge prihode za godinu i opštinski prirez.

Dokumenta koja treba čuvati za prijavu su:

• Oba ugovora, nabavni i prodajni, sa dokazom o plaćanju
• Porez na promet ili PDV plaćen pri kupovini
• Fakture za ulaganja i za troškove prodaje kao što su agencijske naknade
• Izvodi banke koji pokazuju prihod
• Za udjele, izvodi iz registra prije i poslije prenosa

Firma prijavljuje dobit kroz godišnju prijavu poreza na dobit, sa knjigovodstvenom vrijednošću imovine kao troškom. Firme koje knjige drže ažurnim kroz lokalnog računovođu imaju spremne brojke na kraju godine, bez posebne vježbe.

Zadržite više svoje dobiti kada prodajete u Crnoj Gori

Porez na kapitalnu dobit u Crnoj Gori je ravnih 15%, pa je poluga osnovica: dokumentovani troškovi nabavke i ulaganja, prava holding struktura, ispravno iskorišćena porodična oslobođenja i prijava podnesena na vrijeme. Prodaja planirana godinu unaprijed obično proizvede bitno manji porez od prodaje planirane one sedmice kada se kupac pojavi. Pošaljite nam dokumenta o kupovini i očekivane uslove prodaje, a mi ćemo izračunati dobit i porez po svakoj strukturi prije nego što potpišete; najjednostavnija polazna tačka je besplatna konsultacija.