Porez na nepokretnosti 2026: stope i plaćanje

Vlasnici koji završe kupovinu u Crnoj Gori obično imaju svjež porez na promet na umu i zaborave da narednog januara počinje drugo, ponavljajuće zaduženje. Porez na nepokretnosti u Crnoj Gori je godišnji opštinski porez na nekretnine, utvrđen na procijenjenu tržišnu vrijednost po stopi koju opština određuje u okviru raspona utvrđenog državnim zakonom. Iznosi su skromni u poređenju sa zapadnom Evropom, ali pravila o drugim domovima, neizgrađenom zemljištu i dostavi rješenja svake godine uhvate strane vlasnike. Ovaj vodič objašnjava kako porez funkcioniše i kako ga voditi.

Šta je godišnji porez na nepokretnosti u Crnoj Gori i ko ga plaća?

Godišnji porez na nepokretnosti naplaćuje svaka opština na objekte, stanove, poslovne prostore i zemljište na svojoj teritoriji. Poreski obveznik je lice ili firma upisana kao vlasnik u katastru 1. januara poreske godine. Rezidentnost nije bitna: nerezident koji posjeduje stan u Herceg Novom plaća tačno kao i rezident.

Opština izdaje rješenje svake godine koje navodi nekretninu, procijenjenu vrijednost, stopu i iznos za plaćanje. Porez na nepokretnosti u Crnoj Gori plaća se u dvije jednake rate, sa rokovima odštampanim na rješenju, obično jedna u prvoj polovini godine i jedna u drugoj. Plaćanje ide na račun opštine, ne na državnu Poresku upravu.

Prodaja tokom godine ne pomjera obavezu za tu godinu sa vlasnika od 1. januara. Kupci i prodavci je obično raspodijele u ugovoru o prodaji, a naš tim za nekretnine tu klauzulu ugrađuje u svaku kupovinu koju vodimo.

Kako se određuje oporeziva vrijednost nekretnine?

Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine onako kako je procijeni opština. Procjena se oslanja na katastarski zapis o veličini, vrsti i starosti, na zonu unutar opštine i na nedavne transakcione cijene. To nije cijena koju ste platili, iako nedavna kupovina po tržišnim uslovima obično padne blizu nje.

Elementi koji pomjeraju procijenjenu vrijednost su predvidivi:

• Zona lokacije unutar opštine, pri čemu su primorske i centralne zone najviše vrednovane
• Korisna površina upisana u katastru
• Vrsta nekretnine, kao što su stan, kuća, poslovni prostor ili zemljište
• Starost i stanje, pri čemu su noviji objekti vrednovani više
• Za zemljište, da li je građevinsko, poljoprivredno ili šumsko

Vlasnici koji smatraju da je vrijednost previsoka mogu uložiti prigovor u roku odštampanom na rješenju, uz dokaze kao što su nedavna procjena ili ugovor o kupovini. Po našem iskustvu prigovori uspijevaju kada je katastarski zapis pogrešan, na primjer površina koja uključuje neizgrađenu terasu, a rijetko kada jednostavno tvrde da je zona precijenjena.

Kolike su stope poreza na nepokretnosti u Crnoj Gori?

Državni zakon postavlja raspon za redovnu stopu na stambenu nekretninu, a svaka opština bira svoju stopu u okviru tog raspona, pa se stan u Podgorici i stan u Kotoru oporezuju po različitim procentima svoje vrijednosti. Unutar raspona, opštine mogu primijeniti više stope na određene kategorije.

Vrsta nekretnine	Kako se određuje stopa	Praktičan efekat
Primarni dom vlasnika	Redovna opštinska stopa u okviru zakonskog raspona	Najniži razred u većini opština
Stambena nekretnina koja nije primarni dom vlasnika	Redovna stopa, često uvećana od strane opštine	Primorski stanovi za odmor obično nose višu stopu
Poslovni prostor	Opštinska stopa za komercijalne nekretnine	Uporedivo sa stambenim u mnogim opštinama
Neizgrađeno građevinsko zemljište	Dozvoljena viša stopa, najjača u primorskim zonama	Osmišljeno da obeshrabri držanje neizgrađenih placeva
Poljoprivredno i šumsko zemljište	Niže stope i oslobođenja za obrađeno zemljište	Mali iznosi za stvarno poljoprivredno zemljište

Pošto je stopa djelić jednog procenta vrijednosti za obične domove, godišnji račun za tipičan primorski stan je u stotinama eura, a ne hiljadama. Izuzeci su neizgrađeni placevi u prvoklasnim zonama, gdje su stope poreza na nepokretnosti u Crnoj Gori namjerno visoke, a to je bitno za investitore koji drže zemljište za buduću gradnju.

Kako se oporezuju drugi domovi i nekretnine za odmor?

Nekretnina koja nije registrovani primarni dom vlasnika može se oporezovati po višoj stopi od standardne, a opštine na primorju koriste ovo ovlašćenje jer je veliki dio njihovog stambenog fonda nekretnina za odmor. Mjerilo je prijava: ako je vaše prebivalište prijavljeno na adresi, to je vaš primarni dom; ako živite u inostranstvu ili drugdje u Crnoj Gori, nekretnina je za ovu svrhu drugi dom.

Za strane vlasnike ovo znači da će rješenje za stan u Budvi često podrazumijevano nositi višu stopu. Vlasnici koji su se preselili u Crnu Goru i stvarno žive u nekretnini treba da osiguraju da im je prijava prebivališta u opštinskoj evidenciji, jer niža stopa proizlazi iz te prijave. Veza između rezidentnosti i poreskog statusa provlači se kroz više oblasti crnogorskog poreza, a naš vodič o poreskoj rezidentnosti u Crnoj Gori objašnjava ostatak.

Šta treba da urede strani i nerezidentni vlasnici?

Ponavljajući problem za vlasnike u inostranstvu je dostava. Opština šalje rješenje na adresu iz svoje evidencije, što je često sama nekretnina. Ako niko ne preuzima poštu, rok prođe, kamata teče, a dug se pojavi kada vlasnik sljedeći put pokuša da proda. Tri rješenja ovo sprečavaju:

• Prijavite adresu za dostavu ili lokalnog zastupnika kod opštine
• Postavite plaćanje sa crnogorskog bankovnog računa ili preko zastupnika koji plaća u vaše ime
• Održavajte katastarski zapis svog imena i adrese aktuelnim nakon svake promjene

Ovo rješavamo u okviru stalne podrške pri preseljenju za vlasnike koji nisu ovdje cijele godine: rješenje se preuzima, upoređuje sa prethodnom godinom, plaća u obje rate i odlaže sa dokumentima vlasnika. Provjera je bitna jer se procijenjena vrijednost i stopa mogu mijenjati iz godine u godinu.

Kako se porez na nepokretnosti uklapa sa drugim porezima na nekretnine?

Vlasnici sreću tri različita poreza u različitim trenucima. Porez na promet ili PDV plaća se jednom, pri kupovini. Porez na prihod od zakupa plaća se na primljeni zakup, ako se nekretnina izdaje. Godišnji porez na nepokretnosti plaća se svake godine dok ste vlasnik nekretnine. Utvrđuju ih različita tijela i nijedan ne zamjenjuje drugi.

Godišnji porez je mali naspram druga dva, ali je jedini koji se nastavlja u godinama kada se ništa ne dešava. Vlasnici koji izdaju nekretninu prijavljuju zakup posebno, a godišnji porez je jedan od troškova koji se može prebiti sa tim zakupom kada se koriste stvarni troškovi; mehanika je u našem vodiču o porezu na prihod od zakupa u Crnoj Gori.

Firme koje posjeduju nekretnine plaćaju isti godišnji porez kao fizička lica, a za njih je on običan poslovni trošak koji se odbija od dobiti firme.

Šta se dešava sa neplaćenim porezom na nepokretnosti?

Neplaćene rate nose zakonsku kamatu od dana dospijeća. Opština može prinudno naplatiti, a u praksi dug izbije pri sljedećem prenosu, jer će notar i kupac tražiti potvrdu da nema neizmirenih opštinskih poreza prije završetka. Prodavac sa više godina neplaćenog poreza i kamate plaća sve iz prihoda u tom trenutku.

Vlasnici koji otkriju zaostatak mogu ga izmiriti dobrovoljno i, u nekim opštinama, dogovoriti plaćanje na rate. Iznosi rijetko budu dramatični, ali kamata i zastoj pri završetku izbjegavaju se sa zastupnikom na mjestu.

Držite svoj porez na nepokretnosti u Crnoj Gori plaćenim i ispravno obračunatim iz inostranstva

Porez na nepokretnosti u Crnoj Gori je skromno godišnje zaduženje kada je vrijednost tačna, stopa odražava kako nekretninu stvarno koristite i obje rate su plaćene na vrijeme. Troškovi koji se izbjegavaju su viša stopa za drugi dom primijenjena na dom u kojem živite, naduvana katastarska površina i kamata na rješenja koja nikada nisu preuzeta. Pošaljite nam katastarski izvod za vašu nekretninu, a mi ćemo provjeriti aktuelno rješenje, ispraviti prijavu gdje treba i preuzeti godišnji ciklus; počnite besplatnom konsultacijom.