Porez na prihod od zakupa 2026: stope i prijava

Dvosobni stan kod marine Porto Montenegro izdaje se za solidan iznos u punoj sezoni, a prvo poresko pitanje vlasnika obično je da li uopšte prijaviti ljetne sedmice. Odgovor je da, a dobra vijest je da je porez na prihod od zakupa u Crnoj Gori jednostavan: 15% neto zakupa, uz izbor između standardnog odbitka troškova i stvarnih troškova, i različit put naplate zavisno od toga ko je zakupac. Ovaj vodič postavlja kako se oporezuju dugoročni i turistički zakup, šta podnose nerezidentni izdavaoci i gdje su česte greške.

Kako se oporezuje prihod od zakupa u Crnoj Gori?

Prihod od izdavanja nekretnine je kategorija ličnog prihoda oporezovana ravnih 15%. Osnovica je neto zakup: bruto zakup primljen u godini umanjen za priznate troškove. Izdavalac bira jedan od dva metoda za troškove. Standardni odbitak je procenat bruto zakupa utvrđen zakonom i ne traži dokumenta. Metod stvarnih troškova odbija dokumentovane rashode vezane za izdavanje i odgovara vlasnicima sa visokim troškovima održavanja, finansiranja ili agencije.

Na sam porez opština dodaje prirez, pa je efektivno zaduženje malo iznad 15% neto zakupa. Porez na prihod od zakupa u Crnoj Gori primjenjuje se podjednako na rezidente i nerezidente kada se nekretnina nalazi u Crnoj Gori, jer je izvor prihoda nekretnina.

Zakup koji primi firma vlasnik nekretnine uopšte nije lični prihod. To je običan poslovni prihod, oporezovan u okviru dobiti firme nakon svih poslovnih troškova, a ta razlika određuje izbor kako držati investicionu nekretninu. Naši savjetnici za nekretnine sprovode to poređenje za kupce prije kupovine.

Standardni odbitak troškova ili stvarni troškovi: šta izdavalac treba da izabere?

Standardni odbitak je jednostavniji i često bolji za stan u dobrom stanju sa niskim troškovima korišćenja. Stvarni troškovi pobjeđuju kada vlasnik ima značajne rashode u godini.

Faktor	Standardni odbitak	Stvarni troškovi
Potrebna dokumenta	Nijedna osim ugovora o zakupu i potvrda o zakupu	Faktura ili izvod za svaki trošak
Tipičan pobjednik	Noviji stan, bez kredita, vlasnik ga sam vodi	Godina renoviranja, agencijsko vođenje, finansirana kupovina
Stavke koje se odbijaju	Fiksni procenat bruto zakupa	Porez na nepokretnosti, održavanje, agencijske naknade, osiguranje, komunalije koje plaća vlasnik, troškovi finansiranja gdje su dozvoljeni
Rizik	Nema; procenat je fiksan	Nepriznate stavke ako dokumenta nedostaju
Promjena	Bira se svake godine u prijavi	Bira se svake godine u prijavi

Izbor se pravi u godišnjoj prijavi za tu godinu, pa izdavalac može koristiti stvarne troškove u godini renoviranja, a standardni odbitak naredne. Oba obračuna sprovodimo za svakog klijenta izdavaoca prije podnošenja i biramo niži porez.

Kako se oporezuje i naplaćuje dugoročni stambeni zakup?

Dugoročni zakup privatnom fizičkom licu je najjednostavniji slučaj: zakupac plaća dogovoreni zakup, izdavalac vodi evidenciju i prijavljuje ukupan iznos u godišnjoj prijavi poreza na dohodak do kraja aprila naredne godine, birajući metod troškova. Porez se plaća po rješenju. Ugovor o zakupu treba da bude u pisanom obliku, a izdavalac treba da prijavi prebivalište zakupca policiji, što je zakonska obaveza zakupca, ali u praksi za strane zakupce pada na vlasnika.

Zakup firmi, preduzetniku ili ustanovi mijenja naplatu. Zakupac postaje poreski platac: obračunava 15% na neto zakup, plaća ga Poreskoj upravi uz svoje mjesečne prijave i prenosi neto iznos izdavaocu. Izdavalac tada ima malo ili ništa da podnese za taj prihod. Izdavaoci koji poslovni prostor ili smještaj za osoblje izdaju firmama zato vide da porez ode prije nego što zakup stigne. Poreska pozicija firme zakupca nije pogođena; zakup joj je priznati trošak, koji naš računovodstveni tim knjiži kao svaki drugi rashod.

Šta važi za turistički i kratkoročni zakup?

Kratkoročno izdavanje turistima je i poreska i turistička stvar. Vlasnik prijavljuje smještaj lokalnoj turističkoj organizaciji, pribavlja kategorizaciju koju opština zahtijeva i prijavljuje svakog gosta u roku, uz turističku taksu naplaćenu po gostu i noćenju. Sam zakup je oporezivi prihod.

Zavisno od opštine i vrste smještaja, registrovani privatni izdavaoci mogu biti oporezovani na pojednostavljenoj paušalnoj osnovi po ležaju, a ne na stvarni zakup. Tamo gdje takav režim ne važi, ili gdje vlasnik izdaje preko platformi u velikom obimu, zakup se prijavljuje kao običan prihod od imovine po stopi od 15% uz isti izbor metoda troškova. Vlasnici koji prihod sa platformi tretiraju kao nevidljiv prave skupu pretpostavku: turistička organizacija, banke i platforme svi stvaraju zapise.

Veće operacije, više stanova ili pansion, obično pripadaju firmi ili preduzetničkoj registraciji, sa PDV-om kada se pređe prag prometa. To je planski razgovor, a poređenje između ličnog izdavanja i poslovne strukture najčešće vodimo sa primorskim vlasnicima.

Šta nerezidentni izdavaoci podnose u Crnoj Gori?

Nekretnina u Crnoj Gori proizvodi prihod sa izvorom u Crnoj Gori, pa izdavalac koji živi u Njemačkoj, Velikoj Britaniji ili Turskoj plaća porez na prihod od zakupa u Crnoj Gori ovdje prvo. Koraci za nerezidenta su:

• Pribavite crnogorski poreski identifikacioni broj
• Imenujte lokalnog zastupnika za prepisku i podnošenje
• Čuvajte ugovor o zakupu, potvrde o zakupu i dokumenta o troškovima u obliku koji zastupnik može koristiti
• Podnesite godišnju prijavu do kraja aprila i platite utvrđeni porez
• Prijavite zakup kod kuće i zatražite priznanje za crnogorski porez

Većina crnogorskih ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja daje zemlji u kojoj se nekretnina nalazi prvo pravo da oporezuje zakup, pa matična zemlja priznaje ono što je plaćeno ovdje umjesto da ponovo u potpunosti oporezuje zakup. Naš pregled ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja u Crnoj Gori objašnjava kako se priznanje traži.

Nerezidentni izdavaoci plaćaju i godišnji porez na nepokretnosti opštini, zaduženje odvojeno od poreza na prihod od zakupa, a oba vodimo po jednom ovlašćenju za vlasnike u inostranstvu.

Koji troškovi smanjuju osnovicu poreza na zakup po metodu stvarnih troškova?

Troškovi koji se priznaju su oni vezani za ostvarivanje zakupa, dokumentovani fakturom, ugovorom ili bankovnim izvodom. U praksi spisak za tipičan stan je:

• Godišnji opštinski porez na nepokretnosti
• Popravke i održavanje, uključujući zamjenu uređaja i namještaja
• Agencijske naknade ili naknade za upravljanje nekretninom
• Troškovi održavanja zgrade koje plaća vlasnik
• Osiguranje nekretnine
• Komunalije gdje ih plaća vlasnik, a zakup je sa njima uključen
• Amortizacija i troškovi finansiranja gdje pravila to dopuštaju za nekretninu

Ulaganja koja povećavaju vrijednost nekretnine, kao što je dodavanje sobe, nisu godišnji trošak; dodaju se nabavnoj cijeni i smanjuju dobit kada se nekretnina na kraju proda, što je obrađeno u našem vodiču o porezu na kapitalnu dobit u Crnoj Gori.

Koje greške izdavaoci najčešće prave?

Greške su dosljedne kroz predmete naših klijenata:

• Neprijavljivanje ljetnog izdavanja uz pretpostavku da je kratki zakup neformalan
• Izdavanje firmi bez dogovora ko vodi odbitak, pa se porez plati dvaput ili nikako
• Izbor standardnog odbitka u godini sa renoviranjem od 15.000 eura
• Nevođenje pisanog ugovora o zakupu, što slabi i poreski dosije i pravnu poziciju vlasnika
• Zaborav da se opštinski prirez dodaje na porez

Svaka se rješava kratkim godišnjim pregledom prije aprilskog podnošenja, a pregled se obično isplati već u prvoj godini.

Prijavite svoj prihod od zakupa u Crnoj Gori po najnižem ispravnom porezu

Porez na prihod od zakupa u Crnoj Gori je ravnih 15% na neto zakup, a neto iznos je mjesto gdje izdavaoci dobijaju: pravi metod troškova, dokumentovani rashodi, ispravan put odbitka za zakupce firme i prijava podnesena do kraja aprila. Nerezidentnim vlasnicima treba lokalni zastupnik i čist dosije; rezidentnim vlasnicima treba isti dosije uz prepletanje sa ostalim prihodom. Pošaljite nam ugovor o zakupu i dokumenta o troškovima za godinu, a mi ćemo pripremiti oba obračuna i podnijeti bolji; naši paketi sa fiksnom cijenom uključuju prijavu izdavaoca za vlasnike koji drže nekretninu preko nas.